Vigneti italiani: dopo lo sboom della bolla scoppiata sul finire del 2009, ora le quotazioni segnano un ritrovato brio

La bolla che aveva portato gli emissari degli investitori a setacciare le colline dell’Astigiano e del Chianti, la Maremma e la Marca Trevigiana, pronti a ricoprire d’oro le poche aziende vitivinicole disponibili a vendere vigneti e annesse pertinenze, è “svaporata” sul finire del 2009 sotto i colpi della crisi economica. Sono stati necessari quattro anni perché le compravendite legate al comparto vitivinicolo ritrovassero un certo equilibrio, con la ricomparsa sul mercato di un numero non altissimo, ma in costante crescita di buone opportunità per investire in immobili e vigneti.

Questo ritrovato brio, emerso nei giorni del Vinitaly di Verona, è confermato dal Centro Studi di Casa.it, il portale immobiliare n. 1 in Italia, che, in occasione della Fiera più importante del settore, ha analizzato l’offerta inclusiva di terreni coltivati a vite, parte residenziale e pertinenze produttive (cantine e macchinari) nel periodo 2012/2013  evidenziando una crescita del +5,8% annuo, con trattative d’acquisto che, nel 90% dei casi, partono oggi da valori pari o superiori al milione di Euro.

Il sogno di cambiare vita e lavoro rilevando poderi e aziende vinicole resta, perciò, non proprio alla portata di tutti. Per avere ragionevoli prospettive di ritorno sull’investimento è necessario sapersi muovere con accortezza e cognizione di causa nelle situazioni dei territori. Inoltre, comprare un’azienda vinicola e saperla gestire sono due cose assai diverse, come hanno imparato a loro spese quegli investitori di metà anni ’90 che si erano illusi di ottenere grandi guadagni dalle loro produzioni senza avere idea delle difficoltà cui sarebbero andati incontro.

Per quanti non si lasciano scoraggiare da questi “caveat” e vogliono cercare il loro posto al sole tra i tesori della vitivinicoltura italiana, Casa.it mette a disposizione un quadro dettagliato dei “valori in campo”.

Quotazioni ad alta gradazione

In Piemonte, nell’area dell’Asti il valore di un ettaro di vigneto è stabile e compreso tra i 70.000 e gli 80.000 Euro. Nella zona di produzione del Barolo e del Barbaresco il costo è rispettivamente di circa 230.000 e di 350.000 Euro, in flessione di poco meno del 20% rispetto a 5 anni fa. Va comunque ricordato che per certi cru delle due Docg non esiste prezzo, anche perché nessuno vende.

Anche nel più grande vigneto della Lombardia, l’Oltrepò Pavese, la situazione è molto variegata: dentro il perimetro della Doc un ettaro a vite vale oggi tra i 35.000 e i 45.000 Euro. Non mancano, tuttavia, appezzamenti che, per ragioni diverse, spuntano quasi il doppio della media. Stabile negli ultimi anni il valore dei vigneti in Alto Adige che oscilla tra 600.000 e 1 milione di Euro l’ettaro.

Nella zona di produzione del Prosecco Doc, nel Trevigiano, un ettaro di vigneto vale tra 110.000 e 200.000 Euro, che salgono a 300.000/400.000 in quella storica del Prosecco Docg. In discesa – per modo di dire – sono le quotazioni della zona di produzione del Cartizze: nel 2009, infatti, un ettaro era quotato anche 1,8 milioni di Euro, mentre oggi, ammesso e non concesso di trovare qualcuno che venda, la quotazione oscillerebbe tra 1,1 e 1,2 milioni di Euro.

In Emilia Romagna un ettaro di vigneto per la produzione di Lambrusco oggi può  superare anche i 90.000 Euro, con un incremento, a seconda dei casi, di oltre il 20% rispetto al 2009. In Romagna, nella culla della Doc Sangiovese, in media un ettaro di vigneto vale introno ai 40.000 euro, pari a un +14% rispetto a cinque anni fa. In Toscana le quotazioni per il Brunello di Montalcino sono rimaste immutate a circa  400.000/500.000 Euro a ettaro.

Più abbordabili gli affari se ci spostiamo al Sud d’Italia e nelle Isole. In Puglia, i vigneti della Doc Castel del Monte spuntano cifre intorno ai 30.000 Euro a ettaro. In ribasso, invece, quelli del Trapanese, dove si registra un decremento che arriva anche al 30% rispetto ai 50.000 Euro degli inizi del 2009. In tutta la Sardegna, infine, i prezzi dei vigneto non sono mutati nell’ultimo lustro, fatta eccezione per quelli dedicati alla produzione del Vermentino di Gallura Docg, che oggi quotano intorno agli 80.000 Euro l’ettaro (+3%).

Prezzi “chiavi in mano”

Se si guardano i valori della regione più ricca di offerta in questo momento, la Toscana, si possono trovare in vendita delle aziende nel Chianti a prezzi variabili fra i 15 e i 20 milioni di Euro, interi borghi (da restaurare) venduti a 9 milioni di Euro, piuttosto che aziende in Maremma a meno di 5 milioni.

Quotazioni similari in Piemonte, naturalmente nella zona dell’Astigiano, delle Langhe e del Roero, dove i prezzi “chiavi in mano” non scendono mai sotto i 2,5/3 milioni di Euro.

In Lombardia, soprattutto nell’area dell’Oltrepò Pavese, i prezzi sono decisamente più contenuti, restando in un range che varia fra 1 e 1,5 milioni di Euro per i terreni più ampi. Tuttavia esistono casali di campagna con una produzione molto limitata di vitigni locali (soprattutto croatina) con prezzi di vendita fra i 700.000 e i 900.000 Euro.

Nel Sud Italia, soprattutto in Puglia e Sicilia, il “terroir” negli ultimi 15 anni è stato oggetto di un’accorta politica di riqualificazione che, insieme a una efficace strategia di marketing, ha portato i vini locali a livelli di eccellenza. Pur non toccando le punte viste in Toscana o Piemonte,  si parte da valori di almeno  1 milione di Euro per toccare i 5/6 milioni per gli appezzamenti maggiori in cui sono inseriti bagli o antiche masserie di grande impatto.

“Stabilire il reale valore di un vigneto ai fini dell’investimento è un’operazione complessa, dove entrano in gioco non solo le variabili agronomiche, ma anche il valore aggiunto legato alla fama del territorio, al blasone del marchio di denominazione e alla tradizione della tipologia prodotta localmente” – spiega Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Le quotazioni a ettaro e chiavi in mano hanno un valore indicativo. Una stima realistica, inoltre, non può non tenere conto del fatto che il mercato del vigneto “puro”, staccato dalle proprietà immobiliari e dagli altri asset materiali e immateriali di un’azienda vinicola, in Italia pare essere del tutto marginale”.