Crisi: nel 2012 nuovo balzo delle esecuzioni immobiliari, +22% dal 2009

Sono dati allarmanti quelli resi disponibili dal Ministero della Giustizia: il numero di esecuzioni immobiliari è cresciuto del 21,8% nel periodo 2009-2012, passando dai 209.837 del 2009 ai 255.567 dell’intero 2012. Causa la crisi economica che ormai da alcuni anni attanaglia l’Italia, l’incremento delle esecuzioni immobiliari è stato costante nel tempo. Solo rispetto al 2011, quando erano stati compiuti 241.093 esecuzioni, nel 2012 si è assistito a un aumento del 6%.

Secondo l’ultimo rapporto mensile ABI del marzo 2014, rapporto riferito alla situazione a gennaio 2014, le sofferenze bancarie lorde ammontano a 160 miliardi di euro. Il che significa che l’aumento delle sofferenze negli stati patrimoniali degli istituti di credito si potrebbero tradurre in un ulteriore incremento nel numero delle esecuzioni immobiliari anche nel 2013.

Pur all’interno di una tendenza allarmante, va comunque evidenziato come non sempre ad una sofferenza fa seguito un pignoramento immobiliare. Basti pensare al caso in cui il debitore non possiede immobili e dunque non vi sarà alcun pignoramento immobiliare. Va inoltre evidenziato il disallineamento tra il numero di procedure esecutive promosse e quelle che si concludono con una vendita giudiziale del cespite.

Nel settore dei crediti problematici alcune società si sono specializzate nella ricerca di soluzioni che anticipino la definizione del contenzioso e si pongano in alternativa all’epilogo della vendita giudiziale a terzi investitori.

Attualmente chi compra casa all’asta può ottenere sconti che possono andare in alcuni casi anche fino al 50% rispetto al valore che lo stesso immobile avrebbe sul libero mercato. Certo, lo sconto è molto allettante ma vanno considerati anche i diversi step che servono per completare l’acquisto di un immobile in fase di asta fallimentare.

Si hanno 120 giorni di tempo decorrenti dal decreto di trasferimento per regolarizzare eventuali abusi edilizi pregressi, ammesso che siano suscettibili di sanatoria. Inoltre tra l’aggiudicazione ed il decreto di trasferimento (l’atto con il quale l’aggiudicatario diviene formalmente proprietario dell’immobile) possono trascorrere fino a 8 mesi. Se l’immobile è occupato, prima che il rilascio venga eseguito, eventualmente tramite l’intervento della forza pubblica, può passare un altro anno.

Dal punto di vista dell’aggiudicatario la riduzione del prezzo base, derivato da un numero eccessivo di aste deserte, è un risultato vantaggioso. Ma ha ripercussioni negative sia per l’interesse del creditore alla soddisfazione integrale delle proprie ragioni sia per l’obiettivo del debitore che mira a preservare il valore che residuerebbe nel caso il bene fosse venduto a prezzo di mercato. L’aggiudicazione ad un prezzo di “realizzo” finisce per frustrare tale aspettativa.

I tre attori dell’attuale mercato delle vendite giudiziali (creditore, debitore e acquirente) se correttamente assistiti potrebbero ottenere risultati che realizzano il giusto contemperamento degli interessi in gioco. Si potrebbe trovare un punto di equilibrio: ove il creditore rinunciasse a parte del proprio credito compensando con la riduzione dei tempi di vendita e l’eliminazione dei costi dell’esecuzione forzata, ottenendo in cambio la disponibilità del debitore alla volontaria alienazione del cespite ad un valore inferiore al prezzo di mercato nella misura sufficiente a richiamare l’interesse del terzo acquirente verso la conclusione di un’operazione immobiliare di sicura convenienza e senza le incognite dell’asta immobiliare.

Attualmente è in fase di sperimentazione la “vendita assistita” in grado di realizzare la cessione del bene ad un prezzo concordato tra debitore e creditore in tempi brevi, 5-6 volte inferiori rispetto alle tempistiche di una esecuzione immobiliare.

“In tal modo si consente al debitore di recuperare parte del denaro investito, trovando contestualmente una soluzione abitativa alternativa eventualmente tramite il ricorso ad un nuovo finanziamento ed al creditore di recuperare il proprio credito in tempi brevi evitando di sostenere costi legali”, fanno sapere da Tecnocasa Advisory Group, società del gruppo Tecnocasa specializzata nella consulenza nel settore dei crediti problematici.